Краснодар недвижимость Краснодарский край
  НЕДВИЖИМОСТЬ, ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, ЗЕМЛИ В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ  Недвижимость Краснодара и Краснодарского края
  КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В КРАСНОДАРЕ & КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ
  ПРОМЫШЛЕННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В КРАСНОДАРЕ & КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ
  ПРОДАЖА ДЕЙСТВУЮЩЕГО БИЗНЕСА В КРАСНОДАРЕ & КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ
Главная
Почта
Готовый бизнес | Кредиты | Страхование | Инвестиции | Строительство | Новостройки | Аукционы | Мониторинг | Рынок жилья | Жилые комплексы
АН «KУБАНЬМАКЛЕР»
 Недвижимость
Коммерческая
Промышленная
Аренда
Земельные участки
Готовый бизнес
Побережье
Заявка
 Услуги
• Оценка
• Консалтинговые
• Брокерские
• Юридические
• Предложения
 Информация
• Продавцам
• Покупателям
• Договоры
• Контакты
• Вопросы
• Размещение инф-ции
 Справочник
Юстиция, нотариусы
Связь и Транспорт
Гостиницы и Отели
Банки
Городские службы
Главная
«KUBANMAKLER-REALTY»
Недвижимость Краснодара и Краснодарского края. "КУБАНЬМАКЛЕР" - Специализированная фирма по промышленной, коммерческой недвижимости, покупке, продаже бизнеса . Осуществляем все виды операций с нежилой недвижимостью.
Яндекс цитирования
Rambler's Top100
Рейтинг@Mail.ru
HotLog
SpyLOG

Недвижимость Краснодара и Краснодарского края ===============www.kubanmakler.ru===============
НЕДВИЖИМОСТЬ, БИЗНЕС В КРАСНОДАРЕ & КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ
КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ - ЭТАПЫ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
Так сложилось, что в России довольно мало людей самостоятельно занимаются продажей квартир. Если Вы видите в рекламе объявление с пометкой частное, то, скорее всего, его дал или сам агент, а если и продавец, то как только дойдет до сделки, обязательно появится агент представляющий интересы продавца.

Продать квартиру в крупных городах самостоятельно достаточно сложно. С одной стороны, только агентства могут правильно построить рекламную кампанию, обеспечить, чтобы квартира была во всех базах данных и необходимых рекламных изданиях, чтобы любой покупатель или его агент мог без труда заметить ее в течение всего времени поиска покупателя. С другой стороны, проведение взаиморасчетов без опоры на мнение профессионального риэлтера, отстаивающего Ваши интересы, реальная возможность нажить себе неприятности. Тонкостей очень много, почти все они не очевидны.

Поиски человека, которому можно доверить решение Вашей деликатной и некаждодневной проблемы. Ищите того, кто сможет это сделать профессионально, а значит, и оптимально в отношении цены, потерь времени, гарантий организации передачи денег, их проверки, сохранения Вашего душевного спокойствия. Профессионалы редко дежурят на телефонах. Их имена передаются из рук в руки. Стоимость услуг та же. Уровень знаний, возможностей, стиль общения - на несколько порядков выше.

Почему же сегодня Вам необходимо и достаточно найти одного агента, который станет Вашим доверенным лицом, и поручить продать квартиру только ему? Почему произошли эти изменения?

1. Сформировалось "рекламное поле". Это значит, что риэлтеру, занимающемуся Вашей квартирой, достаточно со знанием дела разместить информацию в межагентских компьютерных базах, в интернете, в специализированных печатных рекламных изданиях. После этого она обязательно будет замечена человеком, которому интересна, или его представителем.

2. Появились люди, для которых недвижимость стала профессией.

Из сказанного вытекают следующие выводы: бессмысленно продать квартиру через несколько агентств, глупо обзванивать десятки агентств, выбирая, где больше "дадут", человек, профессионально занимающийся недвижимостью, то есть тот, кто действительно может оказать Вам необходимые услуги, не будет заниматься квартирой, если ею одновременно занимается кто-либо другой. Ведь заниматься чем-либо профессионально, не имея никаких гарантий получить вознаграждение за свой труд,- невозможно.

Для оценки риэлтор должен провести просмотр квартиры, перед тем как продать квартиру и при первой же возможности встретиться с продавцом. Не надо требовать от риэлтера назвать стоимость квартиры моментально. Хорошо если перед визитом к Вам агент уточнит параметры квартиры. В этом случае при личной встрече он сможет обозначить примерную вилку цен. Чтобы что-то сказать о стоимости, ему нужно посмотреть квартиру, документы, узнать условия продажи (нужна ли встречная покупка и т.д.), нюансы. Посмотреть по риэлтерским базам данных, какие подобные квартиры продавались в последние время, за какую цену и на каких условиях, поговорить с агентами, которые ими занимались, какой был спрос, как долго искался покупатель. Только после этого профессионального проведенного анализа можно назвать наиболее вероятную цену для того, чтобы продать квартиру.

Не пытайтесь считать, исходя из цен предложения, которые Вы видите в рекламных изданиях. В большинстве своем это мечты, а не реальность. Тем более, не надо найдя в каком-либо аналитическом материале среднюю стоимость метра в Вашем районе, высчитывать наиболее вероятную цену продажи. Значения средней стоимости пригодны для анализа ситуации на рынке, для определения тенденций роста или падения цен. Но для расчета цены конкретной квартиры - это не метод. Появление перед окном кухни мусорного бачка разобьет все Ваши расчеты.

Когда Вы выбрали доверенное лицо и договорились об условиях сотрудничества, позвольте агенту отработать свои комиссионные и продать квартиру. Зачем Вам стоять в очередях и носиться из одного конца города в другой. Расслабьтесь, отдохните, получайте удовольствие.

Риэлтер предложит Вам свои услуги в подготовке документов, требуемых для того, чтобы продать квартиру. Несомненно, он это сделает и быстрее и качественнее. Для этого Вам необходимо выдать доверенность на сбор справок и передать оригинал правоустанавливающего договора.

Несомненно, что все юридические формальности (расписки в получении, условия возврата) при передаче правоустанавливающих договоров должны быть соблюдены, чтобы продать квартиру.

По упомянутой доверенности продать квартиру нельзя. В советах, которые можно найти в печатных изданиях, преобладают рекомендации даже не показывать документы на квартиру посторонним людям, чтобы продать квартиру. Абсолютно верно. Но тот человек, которому Вы доверились, не должен быть (оставаться) посторонним. Он Ваш союзник. Как говорили раньше: "Надо доверять своему аптекарю".

Продать квартиру. Варианты

Прямая (чистая) продажа - лучший вариант для покупателя. Продавцам нет необходимости приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Вероятность срыва сделки минимальна. Такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками.

Встречная покупка ("встречка", "встреча", "обмен") - продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Так приходится делать, если нет другой квартиры, куда можно выехать и выписаться (хотя бы на время), если права на квартиру имеют несовершеннолетние или продавцы боятся оставлять деньги на хранение.

Расселение аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения РОНО - покупателю обычно приходится вначале выкупать частично или все "маленькие" квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи).

Этапы продажи квартиры

1. Подписание нотариального договора.

2. Регистрация договора в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Выписка всех прописанных.

4. Освобождение жилья.

Покупатель вносит посреднику всю стоимость до подписания договора отчуждения. Первая выплата продавцу (50 процентов) возможна только после успешной регистрации договора в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

После выписки можно получить еще 40 процентов. После освобождения, передачи ключей и квитанций продавец получает оставшиеся 10% (если в квартире уже никто не прописан).

Продавцу могут отказать в выплате сумм по частям, если имеются факторы повышенного риска для покупателя. То есть продавец получает всю сумму за квартиру единовременно по выполнению всех вышеперечисленных условий, в случае:

Отчуждения объекта по доверенности.

Если после последней перепродажи объекта прошло менее двух месяцев. Объект фактически является предметом залога. Правоустанавливающие документы на объект являются дубликатами. В продаваемом объекте зарегистрированы или фактически проживают лица, не являющиеся собственниками (возможны исключения для супругов или их несовершеннолетних детей) и др.

Если покупатель Вашей квартиры сам также одновременно продает свою недвижимость, Вы сможете получить деньги после регистрации всех договоров по цепочке. На таких условиях проходит примерно каждая вторая сделка. В этом ограничении, если сделкой занимается профессиональный агент и расчеты организованы с умом, нет ничего страшного, чтобы продать квартиру.

Продаем квартиру...

Как справедливо заметил кто-то умный, нет такой низкой цены, которую покупателю не хотелось бы снизить еще сильнее. Равно как продавец всегда стремится продать подороже – или как минимум успешно отбить попытки покупателя сбить цену. Как этого добиться? Ответ очевиден: торговаться! Вопрос в том, как сделать этот процесс максимально эффективным?

Большая, чистая, светлая…
Мировая история хранит немало примеров того, как полководцы выигрывали сражения за счет того, что хорошо готовились к нему: изучали особенности местности, строили свои войска каким-то хитрым порядком. От того, в каком свете увидит вашу квартиру потенциальный покупатель, ход мировой истории вряд ли изменится. Но все-таки хотелось бы, чтобы впечатление осталось получше…

Итак, правило первое: еще до показа постараемся добиться того, чтобы квартира выглядела так, как называется эта глава. Делать дорогущий ремонт ни к чему, а вот максимально разгрузить помещения необходимо. Часто в наших квартирах хранятся различные "памятники ледниковой эпохи" - холодильник, купленный бабушкой на свою первую зарплату, дедушкин велосипед… Хозяева квартиры обычно говорят, что все это старье они выбросят при переезде – а пока вещи "пусть постоят". Но следует понимать, что все, что находится в помещении, крадет пространство – а его в наших типовых квартирах и так немного. Даже если метраж квартиры хороший – все равно возникнет ощущение тесноты.

Упомянем также о необходимости вымыть в квартире окна, а также прибраться в подъезде – если он того требует. При продаже квартир в сталинских домах (а там, как известно, самая разношерстная публика: в одном подъезде соседствуют еще нерасселенные коммуналки и квартиры, где живут состоятельные люди) риэлторы иногда даже делают в подъезде косметический ремонт. Рекомендовать повторять их опыт мы не будем, но вот просто подмести в подъезде – от этого, думается, корона с головы у вас не свалится…

Правило второе: при показе добиваемся того же, т.е. впечатления широты и простора. Как отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации "Рескор", следует включить все возможные лампы: свет – это объем. Все двери открываются. При показе необходимо по возможности убрать из квартиры всех лишних членов семьи. Животных – обязательно. Когда кто-то бегает и шумит – это создает совершенно не нужное нам впечатление тесноты, а собака к тому же может начать рычать и бросаться. Используемый иногда прием – закрыть собаку в одну из комнат – ужасен, потому что квартира зрительно станет на комнату меньше.

И, наконец, при просмотре нельзя стоять прямо перед покупателем или занимать позицию посреди комнаты – этим вы опять же "съедаете" пространство. Лучше всегда держаться немного позади покупателя (только знайте чувство меры, а то он решит, что вы Родион Раскольников и вот-вот достанете из-под полы топор), поменьше попадая в поле зрения. Помните: человек пришел не в зоопарк полюбоваться на вас. Он смотрит квартиру – так покажите ему ЕЕ!

Примечание: Может показаться, что все сказанное выше касается исключительно продавцов. На самом деле, и покупателю важно эти тонкости знать. Например, опытные риэлторы советуют оценивать размеры помещения по потолкам: площадь та же, что и пола, но завалить потолки барахлом не удавалось еще никому. Если вы встретили заваленную и грязную квартиру, радуйтесь: привести ее в порядок стоит очень недорого, а вот сбить цену, напирая на плачевное состояние, можно неплохо.

И разумеется, покупателю следует на просмотре всячески сдерживать свои эмоции. "Стоит только бросить фразу вроде "я мечтал о такой квартире всю жизнь!", как продавец, конечно, скорректирует цену, - говорит Елена Голубева, управляющий компании "ХИРШ-Москва". – Свою заинтересованность лучше оставить внутри себя – иначе квартира сразу станет "золотой".

Знание - сила
Применительно к нашей теме это означает, что следует разузнать максимально больше – как о данной квартире и ее владельцах, так и об общей ситуации на рынке. Мелочей здесь нет – любая деталь, даже самая незаметная, может оказаться решающей – если использовать ее в нужное время и в нужном свете.

Например, зачем продается квартира? Если продавец жестко связан во времени (внесен задаток за альтернативную квартиру, и он "сгорит", если основная сумма не будет заплачена до определенного момента; или человек уезжает на ПМЖ за границу), то он заметно больше склонен к торгу.

То же самое и применительно к покупателю. Если вы услышали, что человек третий месяц ищет квартиру именно в вашем доме – это ваш клиент. Практически за любые деньги…

Второй момент – сколько времени квартира продается? Если она только что появилась в продаже, то продавец наверняка еще ждет свою "синюю птицу", и не станет цену снижать. Если же объект висит в базе данных несколько месяцев, да еще цена постоянно снижается – ясно, что с покупателями у продавца проблемы, и он будет более сговорчив.

Общее знание рынка – тут совсем просто. Возможность ненавязчиво ввернуть в разговоре, что на этой же улице продается десяток квартир, и все лучше и дешевле той, которую вы смотрите, – это многого стоит. С последним, кстати, можно слегка приврать – главное, знать меру.

Мораль из всего сказанного одна – стараться получить об интересующей квартире и ее владельцах максимально возможную информацию. По этой же причине лучше рассказывать о себе и собственных жизненных обстоятельствах поменьше, памятуя мудрую восточную пословицу "провинившийся язык отрубают вместе с головой". Еще лучше попытаться "выболтать" что-то такое, что поможет вам в торге – например, продавец может упомянуть о том, как хороша квартира, или как много покупателей готовы ее приобрести. Тут важно тоже не переборщить – противостоят вам не дети малые…

Ввязываемся в бой
Теперь – самое важное, как именно торговаться.

Прежде всего, никогда не делать это прямо на просмотре. Как отмечает Светлана Абелян, руководитель филиала "На Страстном бульваре" компании "Новый город", такая торопливость раздражает и является косвенным доказательством того, что квартира страшно понравилась – а это изначально проигрышная позиция для того, кто хочет добиться снижения цены. Намного лучше и солиднее перезвонить спустя два-три дня после просмотра и предложить встретиться и обсудить условия.

Второе правило – лучше не торговаться по телефону. Здесь возможны исключения (может быть, вы мастер телефонного общения), но для подавляющего большинства обычных людей предпочтительнее все же договориться о личной встрече. Дело в том, что торг – процесс не очень приятный, и у вашего собеседника временами будет появляться желание послать вас к той самой матери. Повесить трубку намного проще, чем вытолкать человека из комнаты. Так что при общении "вживую" больше шансов, что разговор не прервется – глядишь, вы до чего-то и договоритесь.

Весьма заманчивым многим кажется прием по максимуму обхаять квартиру – дескать, продавец поймет, какой плохой у него товар и согласится цену сбросить. На самом деле, нет ничего глупее: таким образом вы наносите владельцу квартиры оскорбление. И результат может оказаться точно противоположным тому, на который вы рассчитываете: человек продаст квартиру кому-то другому, может быть, даже за меньшие деньги, но только чтобы не иметь дела с этим неприятным субъектом как вы. Критиковать квартиру можно, но о-о-очень мягко. "Ни в коем случае нельзя говорить: квартира плохая, "убитая", - отмечает по этому поводу Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро Недвижимости "Агент 002". – Куда лучше формулировки "устаревшая планировка", "требует ремонта". Аналогичным образом можно возражать и покупателю, настаивающему на снижении цены: ваше предложение очень интересно для нас, но если вы будете настаивать на снижении цены, мы будем вынуждены принять условия других покупателей (например, ипотечных или альтернативных)". В общем, никто не запрещает вам иметь железную руку – но одета она должна быть в бархатную перчатку.

Любой тезис нужно аргументировать. Вместо "хочу дешевле!" (Мало ли, чего ты хочешь?! Я тоже знаешь, сколько всего хочу?!) лучше сказать, что квартира ваша, конечно, прекрасная, но вот, смотрите, на соседней улице продается в точности такая же – а стоит меньше. Или вот – ваша цена, но там паркет, а не линолеум как у вас. А самыми лучшими признаем аргументы, которые дают выгоды противоположной стороне. Т.е. почему, принимая мои условия, вы будете в выигрыше. При определенном умении можно делать выгодными прямо противоположные ситуации. К примеру, я свободный покупатель с деньгами, я не связан ни с какими цепочками, через неделю я готов вашу квартиру купить. Или я ипотечный покупатель – значит, за мной стоит банк, и деньги у меня надежные, никакого криминала, банк меня проверил. Вы как продавец можете быть совершенно спокойны, что сделка будет абсолютно прозрачна и законна.

Вместо moralite
Торг – вещь абсолютно законная, ничего постыдного в нем нет. "Многие попросту упускают возможность стать владельцем понравившейся квартиры из-за недостаточного опыта в ведении переговоров", - говорит Федор Зюбан, руководитель отдела вторичного жилья агентства "Кутузовский проспект". Так же многие – добавим уже от себя – становятся……, но переплачивают за квартиру $10-20 тысяч. Сколько лет им пришлось трудиться, чтобы заработать такие деньги?

Тем более, что ситуация на рынке к торгу располагает: по мнению О.Побединской, реально выторговать около 5%, иногда даже до 10% от запрашиваемой продавцом суммы. В качестве примера она приводит недавний случай из практики, когда квартира, выставленная за $180 тысяч, досталась покупателю за $160 тысяч – и все потому, что были найдены нужные аргументы.

С другой стороны, нужно понимать, что в некоторых случаях торг невозможен. "Хорошие квартиры даже сейчас пользуются спросом. Торгуйся, не торгуйся – бесполезно, - говорит С.Абелян. – Этот вопрос (как и всю процедуру покупки или продажи недвижимости) я бы порекомендовала поручить риэлтору. Потому что специалист всегда видит, где и на чем сыграть. И возможно ли это в данном случае в принципе".

Компания "КубаньМаклер" - продажа, покупка, аренда коммерческой, промышленной недвижимости, бизнеса и земельных участков в Краснодаре и Краснодарском крае KUBANMAKLER.RU
МОНИТОРИНГ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ВАШ ПРЕДСТАВИТЕЛЬ ПО НЕДВИЖИМОСТИ
НЕДВИЖИМОСТЬ, БИЗНЕС, УЧАСТКИ ПОД ЗАКАЗ
 КУПИМ - АРЕНДУЕМ НЕДВИЖИМОСТЬ
 РЕКЛАМА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Недвижимость Краснодара | Продажа бизнеса | Земельные участки | Новостройки Краснодара | Недвижимость побережья

 
 
 
 
Коммерческая недвижимость Краснодара | Аренда недвижимости в Краснодаре | Недвижимость Краснодарского края | Оценка Маркетинг Бизнес планирование | Агентство недвижимости Краснодара
Copyright © АН «KUBANMAKLER» 2002г. ПРОДАЖА & ПОКУПКА БИЗНЕСА, НЕДВИЖИМОСТИ, ЗЕМЛИ В КРАСНОДАРЕ И КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ