Краснодар недвижимость Краснодарский край
  НЕДВИЖИМОСТЬ, ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, ЗЕМЛИ В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ  Недвижимость Краснодара и Краснодарского края
  КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В КРАСНОДАРЕ & КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ
  ПРОМЫШЛЕННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В КРАСНОДАРЕ & КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ
  ПРОДАЖА ДЕЙСТВУЮЩЕГО БИЗНЕСА В КРАСНОДАРЕ & КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ
Главная
Почта
Готовый бизнес | Кредиты | Страхование | Инвестиции | Строительство | Новостройки | Аукционы | Мониторинг | Рынок жилья | Жилые комплексы
АН «KУБАНЬМАКЛЕР»
 Недвижимость
Коммерческая
Промышленная
Аренда
Земельные участки
Готовый бизнес
Побережье
Заявка
 Услуги
• Оценка
• Консалтинговые
• Брокерские
• Юридические
• Предложения
 Информация
• Продавцам
• Покупателям
• Договоры
• Контакты
• Вопросы
• Размещение инф-ции
 Справочник
Юстиция, нотариусы
Связь и Транспорт
Гостиницы и Отели
Банки
Городские службы
Главная
«KUBANMAKLER-REALTY»
Недвижимость Краснодара и Краснодарского края. "КУБАНЬМАКЛЕР" - Специализированная фирма по промышленной, коммерческой недвижимости, покупке, продаже бизнеса . Осуществляем все виды операций с нежилой недвижимостью.
Яндекс цитирования
Rambler's Top100
Рейтинг@Mail.ru
HotLog
SpyLOG

Недвижимость Краснодара и Краснодарского края ===============www.kubanmakler.ru===============
НЕДВИЖИМОСТЬ, БИЗНЕС В КРАСНОДАРЕ & КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ
ПОКУПКА ПРЕДПРИЯТИЯ
В зависимости от конкретных целей, которые преследуют заинтересованные стороны, объектом сделки может стать предприятие как имущественный комплекс или доля участия в юридическом лице. Вопросы, связанные с правами на недвижимое имущество при заключении подобных сделок имеют принципиальное значение. Например, при продаже предприятия как имущественного комплекса предусмотрена предварительная его регистрация как объекта недвижимости. А при покупке доли участия в юридическом лице приобретатель должен установить, является ли в действительности данное юридическое лицо собственником недвижимого имущества, указанного в его балансе.
КОГДА ПОКУПАТЕЛЬ СТАНОВИТСЯ СОБСТВЕННИКОМ НЕДВИЖИМОСТИ
В Гражданском кодексе [ГК) РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Так, в ГК РФ содержатся указания о моменте перехода права собственности на недвижимое имущество при его отчуждении. Они носят обязательный характер и применяются ко всем сделкам, независимо от того, отражен или нет данный факт в договоре, заключенном сторонами.
Положения о переходе права в момент подписания договора или в момент получения денег продавцом, включаемые в договор сторонами, недействительны, так как не имеют юридической силы и не порождают правовых последствий. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав [ЕГРП]. 
Перед заключением договора купли-продажи недвижимости, будь то предприятие или здание, необходимо удостовериться в том, что именно продавец является собственником продаваемого имущества.
  КОГДА ДОГОВОР СЧИТАЕТСЯ ЗАКЛЮЧЕННЫМ
Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а  договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса — с момента его регистрации.
Обязательная государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость [ст. 551 ГК] не означает регистрации самого договора купли-продажи. Право на недвижимое имущество должно быть зарегистрировано во всех случаях. Обязательная государственная регистрация предусмотрена при продаже жилых помещений (ст. 558) и для договора купли-продажи (ст. 560).
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ  
Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента государственной регистрации.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ
В случае, когда объектом купли-продажи является предприятие, включающее имущество, предназначенное для осуществления деятельности (земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, права на фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания и др.), покупатель становится законным собственником имущественного комплекса после прохождения трех этапов:
• государственной регистрации договора;
• передачи предприятия по приемопередаточному акту;
• государственной регистрации права собственности.
Получение свидетельства о регистрации подписанного сторонами договора — основание для передачи  предприятия по акту. а подписанный сторонами приемопередаточный акт-основание для обращения в орган юстиции с заявлением о регистрации права собственности.
Сразу после подписания приемопередаточного акта к покупателю переходят все риски (случайной гибели, уничтожения, повреждения, утраты и пр.), связанные с предприятием, но право собственности он приобретает только после регистрации.
РЕГИСТРАЦИЯ  ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Случается, продавец, получив покупную сумму, считает, что дальнейшие действия по обращению в органы юстиции — сугубо личное дело покупателя. Или покупатель, обнаруживший, что приобрел совсем не то, что ожидал, решает не связываться с регистрацией прав и (или) договоров. Между тем в законодательстве нет четкого указания, какая из сторон, участвующих в сделке, обязана осуществить регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для регистрации необходимы документы которые могут находиться в распоряжении только конкретных юридических или физических лиц: покупателя или продавца.
В законодательстве строго оговорено: когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Если суд квалифицирует действия контрагента как уклонение от государственной регистрации сделки, то данное решение будет являться основанием для возникновения у соответствующего органа юстиции обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.
При заключении сделок, связанных с приобретением прав собственности на недвижимое имущество, помимо сведений о государственной регистрации недвижимости и прав на нее необходимо получить дополнительную информацию. В частности, не следует совершать сделки без консультации специалистов, непосредственно занимающихся регистрацией недвижимости, если отсутствуют специалистов, непосредственно занимающихся регистрацией недвижимости, если отсутствуют достоверные сведения о том. что недвижимое имущество приобретено на законных основаниях и не является спорным. На приватизированную недвижимость продавец обязан предъявить документальные свидетельства о проведении приватизации на законных основаниях и все правоустанавливающие документы [то есть требуемые бумаги должны быть оформлены и получены). Тщательной экспертизе нужно подвергнуть и сами эти документы. Следует проверить, не содержат ли они каких-либо расхождений и разночтений, убедиться в наличии необходимых подписей, печатей, согласований, обратить внимание на содержание описательных и резолютивных частей.
При необходимости рекомендуется обращаться с запросами в различные государственные структуры   и негосударственные предприятия, учреждения, организации. Иногда бывает достаточно ответа на запрос из архива или выписки из реестра, чтобы, не раздумывая, отказаться от заключения договора и от ведения каких-либо дел с данным партнером.
Юристы, работающие на вашем предприятии, могут быть высококвалифицированными, что, однако, не означает наличия у них достаточных знаний в области регистрации прав на недвижимое имущество и  сделок с ним.
 ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1. Прежде всего тщательно изучите учредительные документы и установите, не относится ли сделка к числу крупных, для которых предусмотрен особый порядок принятия решений в обществах. Если положения устава общества противоречат законодательству, руководствоваться при совершении сделки нужно законом, а не уставом.
2. Покупателю следует запросить справку из бухгалтерии продавца (собственника) о балансовой стоимости имущества. Эта справка позднее потребуется для предоставления в орган юстиции при регистрации. Если сделка совершается в нотариальном порядке, то нотариус также потребует ее. На основании указанной справки можно установить, какой орган юридического лица правомочен принимать решение по отчуждению данного имущества.
3. Нотариальный порядок заверения сделки не обязателен. К слову, за нотариальное оформление берется значительный процент от стоимости имущества. Сделки по отчуждению недвижимости совершаются в простой письменной форме.
4. Нежелательно указывать в договоре стоимость, не соответствующую реальной цене договора, так как при возникновении спора будет сложно доказать свои права на соразмерное возмещение.
5. Тщательно изучите документы, подтверждающие право собственности на недвижимость. Много проблем возникает при продаже приватизированного имущества. Необходимо проследить его историю за последние примерно 10 лет, установить, на каком основании его приобретал не только первоначальный, но и последующие собственники.
6. Не всегда легко сразу получить необходимые документы из БТИ, особенно если в помещении произведены несанкционированные перепланировки. Бывает и несоответствие адресов. Поэтому важно проверить не только данные, отраженные в свидетельстве о регистрации права на объект, но и как именно он был зарегистрирован.
В договор купли-продажи необходимо включить данные о перепланировке, произведенной в здании (помещении), но не оформленной надлежащим образом. В противном случае право собственности покупателя на объект зарегистрировать не удастся. Но если в договоре указано, что сделана перепланировка, и покупатель согласился купить такой объект, то у органа юстиции нет оснований для формального отказа в регистрации и он обязан зарегистрировать право (сделку).
7. В договоре купли-продажи недвижимого имущества необходимо, не экономя бумаги, подробнейшим образом отразить все характеристики недвижимого имущества, возможно, в отдельном разделе или пункте договора. Если объект приобретается целиком, важно обстоятельно описать его: что это за здание, какой именно земельный участок, адрес, сколько в здании помещений, этажей, пристроек [с указанием их номеров, площади. назначения). Нужно внести в договор сведения о правоустанавливающих документах [когда и кем выданы, название, номера и пр.] на помещение, здание, строение, земельный участок. В случае, когда отчуждается часть помещения, следует сделать подробное описание и провести предварительную экспертизу: посчитать все площади, сравнить полученные данные с указанными в документах.
8. Приобретая недвижимость, покупателю в целях защиты своих интересов необходимо настаивать на внесении в договор условия о том, что оплата будет производиться только после получения покупателем свидетельства о регистрации его права на недвижимое имущество. Продавец при совершении сделки купли-продажи недвижимости оказывается более защищенным от неисполнения контрагентом обязанностей по договору. Дело в том, что продавец может обратиться в суд с иском о признании сделки ничтожной и о погашении записи в ЕГРП. Вернуть недвижимость проще, чем деньги.
9. Чтобы защитить интересы продавца, предварительную оплату лучше оформлять не авансом, а  задатком, поскольку задаток не возвращается, если сделка не состоялась по вине покупателя.
10. В договор купли-продажи необходимо включить все отношения, связанные с землей. При отчуждении объекта недвижимости права на землю, которыми обладал собственник недвижимости, переходят к покупателю. При этом не требуется согласия прежнего владельца. Лучше записать, что продавец обязуется обратиться в земельный комитет или иной уполномоченный орган с заявлением о переоформлении права аренды на покупателя, установить сроки. Если продавец уклонится от исполнения обязанностей, предусмотренных в договоре, можно сразу идти в суд с иском, который обяжет прежнего владельца совершить означенные действия.
11. В договор нужно включить пункт, согласно которому продавец обязуется совершить определенные действия, чтобы покупатель мог зарегистрировать свое право на недвижимость, указать сроки совместного обращения сторон в органы юстиции.
Хотя в законе записано, что в орган юстиции может прийти любая из сторон, на практике обращается туда правоприобретатель — за регистрацией своего права. Однако в договоре следует указать, какие именно документы и заверенные копии, необходимые для регистрации, должен предоставить продавец. Приняв во внимание жалобы собственников [прежних и новых], МРП теперь выдает справку [действительна в течение двух недель] о том, что никаких изменений в учредительные документы данного юридического лица внесено не было.
1 2. Перед заключением договора необходимо сделать запрос и получить выписку из ЕГРП в отношении  данного имущества о том, что права на него внесены в реестр. Но если право возникло раньше, то есть в то время, когда регистрация не была обязательной, процедуру регистрации придется проходить заново. В данном случае при оформлении сделки купли-продажи одновременно регистрируются право продавца и его переход к покупателю. Два заявления подаются вместе.
 13. Если договор заключается в простой письменной форме, то заявление в орган юстиции с просьбой о регистрации прав подписывают обе стороны договора, что нужно отразить в договоре.
 
Журнал Недвижимость & цены
 Компания "КубаньМаклер" - продажа, покупка, аренда коммерческой, промышленной недвижимости, бизнеса и земельных участков в Краснодаре и Краснодарском крае KUBANMAKLER.RU
МОНИТОРИНГ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ВАШ ПРЕДСТАВИТЕЛЬ ПО НЕДВИЖИМОСТИ
НЕДВИЖИМОСТЬ, БИЗНЕС, УЧАСТКИ ПОД ЗАКАЗ
 КУПИМ - АРЕНДУЕМ НЕДВИЖИМОСТЬ
 РЕКЛАМА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Недвижимость Краснодара | Продажа бизнеса | Земельные участки | Новостройки Краснодара | Недвижимость побережья

 
 
 
 
Коммерческая недвижимость Краснодара | Аренда недвижимости в Краснодаре | Недвижимость Краснодарского края | Оценка Маркетинг Бизнес планирование | Агентство недвижимости Краснодара
Copyright © АН «KUBANMAKLER» 2002г. ПРОДАЖА & ПОКУПКА БИЗНЕСА, НЕДВИЖИМОСТИ, ЗЕМЛИ В КРАСНОДАРЕ И КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ